Верховный Суд РФ определил: при банкротстве застройщика дольщик, имеющий денежное требование, может взять квартиру

11 октября 2021

Гражданин заключил с застройщиком договор долевого участия. В связи с неисполнением застройщиком обязательств договор в судебном порядке был расторгнут. Однако присужденные денежные средства гражданину не были выплачены.

Далее застройщик был признан банкротом.

Дольщик – кредитор попросил суд заменить его денежное требование на требование о передаче ему квартиры. Конкурсный управляющий также обратился в арбитражный суд с заявлением о погашении указанного денежного требования путем передачи квартиры в качестве отступного.

Суды трех инстанций в удовлетворении требований отказали, отметив что требование о передаче жилых помещений можно удовлетворить, но только при наличии договорных отношений между участником долевого строительства и застройщиком.

Верховный Суд РФ с выводами нижестоящих судов не согласился, указав:

По общему правилу, отказ участника строительства от договора участия в долевом строительстве (либо расторжение договора) приводит к невозможности последнему претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, поскольку прекращается возникшее из этого договора обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю. Вместо этого у застройщика возникает связанная с расторжением договора обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства. При этом соответствующее требование покупателя обеспечено, в силу закона, залогом объекта строительства при условии, если данный объект в предусмотренном законом порядке не отчужден застройщиком иному лицу.

Таким образом, удовлетворение требований граждан, расторгнувших договоры долевого участия в строительстве, осуществляется следующим образом: их требование подлежит включению в денежный реестр участников строительства и погашается в том числе преимущественно из средств, вырученных от продажи предмета залога.

Вместе с тем, поскольку кредитор имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, конкурсный управляющий, исходя из анализа конкретного банкротного дела, может прийти к выводу о том, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования представляется более целесообразной и выгодной для должника, нежели его реализация с последующей выплатой денежных средств кредитору. Если конкурсным управляющим будет принято такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий.

Возможность передачи жилого помещения участнику строительства, имеющему денежные требования, может иметь место только при соблюдении установленных законом условий: на наличие в натуре соответствующей квартиры, отсутствие притязаний на нее иных кредитов, доказательств полной оплаты стоимости квартиры.

Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2021 № 306-ЭС20-5179(2) по делу № А65-24332/2017